Le topic de l'immobilier

[Waylander]

Je voulais ne revenir sur le fait d’acheter ou pas : j'ai lu il y a peu de temps une interview d'un photographe naturaliste qui a préféré s'acheter un étang et plsuieurs hectares autour pour le rénover (il était à l'abandon et ultra pollué) , y réinstaller des espèces an danger etc...Aujourd'hui, tout est magnifique et c'est à lui, il prend des photos etc...ce n'est pas ouvert au public, c'est devenu une réserve naturelle protégée, ça ne lui rapportera jamais un € mais i la réalisé un rêve. ce que je voulais dire l'autre fois (mais je m'exprime surement mal) c'est que dans la vie chacun investit là où il a envie et qu'on a trop tendance à croire qu'il n'y que l'immobilier. bine sûr qu'entre louer et acheter là c'est mieux d'acheter mais faut assurer derrière c'et tout. c'est plus "sûr" de louer parce que nous ne sommes pas responsables mais acheter permet d'économiser quelques milliers d'€. Pas grand chose j'ai fais le calcul : à 500€ de loyer par mois pendant 50 ans = 300 000 €.

Une maison à 200 000 € + les frais de notaire + l'assurance, les impôts, les frais de travaux (car il y en a toujours à faire et même si ce n'est pas sur le moment, plus tard on remet toujours à neuf ) bah au bout d'un crédit de 25-30 tu as niqué 300 000 pareil qu'en louant SAUF que l'avantage c'est que tu as dépensé ça que sur 30 et pas 50 et que tu peux revendre 350 000 ou un peu plus. cela dit, une fois la maison payée, i ln'y a pas des charges tous les mis quand même ? Et les 350 000 faut bien les réinvestir dans une autre maison ou appart et souvent on a plus donc on prend un truc plus cher. Donc tes bénéfices te servent à racheter une maison pour y loger. Enfin soit je suis vraiment trop con et je comprend rien soit le chemin est celui-ci et c'est juste que pour ma part je me vois pas vraiment gagnant (ou alors de peu).

La seule différence que je vois c'est que d'un côté le truc t’appartient t'y fais ce que tu veux et de l'autre tu ne fais que louer. Perso ça ne me dérange de payer pour survivre, avoir un toit et être au chaud sans que cela m’appartienne. Eduquez-moi sur le truc parce que j'y captes que dalle un peu comme les comptes en banque PEL machin truc je piges rien. Moi si tu me parles pas de feuilles c'est mort.

[Tyseah]

Ma grand-mère a vendu son appart et elle est en location dans un autre maintenant. Elle devait payer pas mal de frais de rénovation et elle avait pas les thunes pour donc elle a préféré vendre. Ben elle a bien fait. Elle se sait vieille et pour elle garder son appart' ne voulait plus rien dire. Maintenant elle a une petite location pépère et pas mal d'argent de côté pour se faire plaisir.

[zack_]

C'est sur qu'à un certain age ca sert à rien
De plus way tu parles en cas d'achat de vendre au bout de 25 et tu vois pas l’intérêt car tu crame ce que tu as gagné, mais pour comparer ce qui est comparable ton analyse est très bonne jusqu'à la seconde revente... si tu revends certes tu repars peut etre avec un crédit mais tu aura pas le même confort que ton appart à 500 € (donc réévalue aussi ce coté là.)

Je reste ferme est définitif pour ma part, quand on est jeune comme nous il faut acheter. Pas pour espérer faire de la plus-value (après si on est bon bricoleur y en aura forcément) mais surtout être libre de loyer/crédit dans 20 ans.

[noname007]

Damned mais pourquoi c'est compliqué de faire changer des barrettes de mémoire sur un serveur Mais c'est un véritable pervers l'ingénieur Dell

[Jeff Buckley]

Je dois être un bien pietre pédagogue mais ce que je viens de lire (intervention de way) montre qu'il n'a rien compris à mes explications techniques de l'autre fois...

Premier point : là où je vis (Boulogne sur mer) une maison qui se loue 500euros par mois elle s'achete 100000 euros pas 200000. Si t'empruntes sur 20 ans tu vas rembourser 1500000 (100000+50000 d'interets) donc on est loin de tes fameux 300000. Ensuite effectivement tu vas payer la taxe fonciere qui depend de ta ville de residence. Ici ca serait disons 700euros X20 soit environ 15000 euros et oui y'a des travaux allez 25000 euros sur 20 ans (evidemment qui dit travaux dit bien valorisé et je te rappelle que pour recuperer ta caution tu dois aussi faire le necessaire dans ton appart loué).
Au final sur ces 20 ans :
-le locataire dépense 500X240 mois soit 120000 euros (enfin selon toi parce que t'oublies que le loyer augmente de 2% par an
donc là faudrait sortir la calculette mais en realité je dirais que tu depenses plutot 600X240 soit 145000 euros)
-le proprio : 50000+15000+25000= 90000 eur
diff : 55000 eur
et cet appart que tu as acheté 100000 tu peux esperer le vendre 130000 (si tu veux le vendre)
gain total : 85000 eur et tu as vecu chez toi pendant 20 ans.

Suppose que tu ne revendes pas ta maison mais que tu restes dedans pendant les 20 années suivantes :
-le locataire depense 650X240= 165000 euros
-le proprio n'aura que le fonciere et l'entretien à sa charge : disons 65000 euros GRAND GRAND MAX
Nouveau gain : 100000 euros.
Gain total sur 40 ans : 150000 euros soit 10 ans de salaire pour bcp de francais.



Effectivement si tu revends et rachetes, l'immobilier ayant augmenté tu vas acheter dans l'absolu plus cher.
deux cas de figure :
-tu achetes un bien équivalent (ailleurs en France) ou plus petit (parce que t'es dans le Sud par exemple) mais sans emprunter donc tu paies cash 130000 euros. Pas d'emprunt Pas d'interet. A ta charge : travaux et fonciere. 200 euros par mois ?
-tu achetes un bien plus cher. Tu as déjà 130000 euros d'apport ton emprunt passe tranquillement. Tu vas rembourser 200 euros par mois d'emprunt et 200 euros de travaux + fonciere : et à la retraite les gens preferent lacher 400/moins pour se loger que 600 ou 700...
Puis à leur deces ils leguent un bien de 200000 euros. Toi ? RIEN.


Et n'oublie pas que si tu as un apport tu empruntes moins donc moins d'interets et un couple apporte deux salaires donc tu empruntes moins longtemps.

Edit : J'ai oublié les frais de notaire disons 7000 euros à l'achat
Pour l'assurance, c'est la meme que si tu loues.

[Waylander]

Ok.

[Jeff Buckley]

pas clair ?

en fait t'as surestimé le bien qui se loue 500euros.
Par exemple mon appart acheté à Lyon 120000 euros je peux le louer 550 euros/ mois.

[Waylander]

Non mais c'est bon j'ai capté. N'empêche que je persiste à dire que chacun fait ce qu'il veut de sa thune (mon coup de gueule en fait va à l’encontre de ma famille qui me saoule pour acheter etc..je dis mais les gars je fais ce que je veux et si je me fous de perdre 50 000 €ou plus à la fin de ma vie lors du bilan qu'est que j'en aurais à foutre alors que je serais sur le pont de canner ? moi ma vie c'est maintenant et je me paye ce que je veut, ce qui me passionne etc...investir dans l’immobilier je m'en branle. Si vous ça vous fait kiffer bah ok allez-y mais m'emmerdez pas). j'ai un pote qui loue sa caisse 400€ par mois. c'est très cher ok mais il le fait parce que ça l'arrange. il paye 400 € par mois mais lui il a rien à faire. c'est pas lui qui paye les réparations si yen a à faire, c'est pas lui qui va mettre de l'essence, c'est pas lui qui va aux divers contrôles etc...et c'est pas lui qui paye l'assurance. C'est un choix. Alors gagnant , perdant, etc...pour ma part je ne penses pas en ces termes. dans la vie ya ceux qui ouvrent des entrepris qui vendent des trucs dont il se foute, ça ne les passionne pas mais ils vont se faire pleins de thunes et c'est leur but et à côté ya ceux qui triment, qui ouvrent des pme dont le but les passionnent, ils ne se payent pas tous les mois et vivent sur un fi mais putain ils auront réalisés un rêve. Après chacun se positionne où il veut. est ce qu'il faut investir dans ce qui te plaisir quitte à tout perdre ou investir dan ce que tu hais juste parce que tu sais que ça te rapportera ? Alors les pros capitalistes diront d'aller vers la thune. C'est leur voie. Pour l'honneur je préfère les causes perdues.

[Jeff Buckley]

Moi la thune j'en ai rien à foutre, c'est un jeu. Ton proprio il s'en met plein les poches sur ton dos et le mien aussi. Le mien je l'ai déjà rencontré c'est un crétin. Ca me fait chier d'engraisser un abruti. J'achete ma liberté, aussi contradictoire que ca puisse paraitre. Et je lui fais un FUCK à ce proprio et à tous les autres que j'engraisse depuis 10 ans et qui en ont rien à foutre de ma tronche, déjà avant, encore plus maintenant.
Tu geres ta thune comme tu veux, amigo.
Au final on va tous crever, en effet.

Y'a un an j'ai croisé une ambulanciere (on transportait ma mere à l'hopital psychiatrique) et elle m'a expliqué son parcours.
A 18 ans quand ses potes claquaient leur blé en vac ou en boite elle bossait et elle mettait de l'argent de coté. Premier appart acheté à 20 ans. Elle a 10 appart en location maintenant. Elle peut s'arreter de bosser quand elle veut mais elle continue car elle apprécie son job. C'est ce que j'appelle LA VRAIE LIBERTE. Elle l'a construite, elle a 45 ans, elle semble en pleine forme. Je dis RESPECT.
Cependant qui dit mettre des apparts en location dit profiter du systeme donc en terme de valeurs ca me pose probleme. Mais on va tous crever à la fin...

T'as de la chance d'avoir des parents et de la famille qui te conseillent l'achat. Tu les comprendras quand tu tomberas amoureux et que t'auras des gosses.

[zack_]

Tu oublies l'augmentation du loyer et des charges en plus Jeff, ce qui est assez important sur 20 ans, chose que tu as pas non plus quand tu es proprio. Mais sinon 100% d'accord.

Puis à leur deces ils leguent un bien de 200000 euros. Toi ? RIEN.

Par contre là y a un petit impôts qui te guète (enfin faut etre intelligent et donner des parts "non de l'argent" d'une valeur de 159 325 € à tes enfants tous les 10 ans)

Faudrait que je créer un topic immobilier mais pour ça faut que je rapatrie tous les messages perdus je ne sais ou... (edit: c'est fait! et y en avait!)

[Jeff Buckley]

C'est vrai que j'ai zappé aussi l'impot sur la plus-value (en cas de revente de ton bien) mais je sais plus comment ca fonctionne.
Pour l'augmentation du loyer et des charges je l'ai prise en compte j'ai calculé sur la base d'un loyer moyen à 600 euros sur 20 ans (en partant d'un loyer actuel à 500 et en lui imputant une hausse annuelle de 2% mais j'attends ton calcul savant Zack...)

[zack_]

Ton calcul m'ira vu que c'est qu'une approximation

C'est vrai que j'ai zappé aussi l'impot sur la plus-value (en cas de revente de ton bien) mais je sais plus comment ca fonctionne.

Y en a pas sur une habitation principale

[pabelbaba]

J'ai tout lu attentivement et c'est rigolo, parce que récemment un client a fait voler en éclat mes certitudes sur l'achat primordial de la résidence principale et ça rejoint un peu l'histoire de l'ambulancière de Jeff.

Acheter sa baraque c'est cool, à 50 ans tu payes plus de loyer et t'es assis sur un tas d'or. Super, mais ça te rapporte que dalle, si ce n'est de ne pas dépenser 1000-2000€ par mois. Le gros inconvénient en plus c'est absence quasi totale de mobilité, même en IdF ou dans le sud, faut 4 mois minimum pour vendre et c'est un énorme paquet d'emmerdes et de stress (si je rachète et que j'arrive pas à revendre, toussa).

Du coup, l'idée c'est de louer sa résidence principale et d'acheter à côté un studio que tu loues. Ca ne te coûte pas un rond puisque le loyer rembourse l'emprunt et quand tu as fini de rembourser tu recommences. Le gros inconvénient c'est qu'il faut gérer les locations/travaux, mais les avantages c'est : mobilité totale, pas d'argent qui rapporte rien, si t'as un gros pépin ou besoin d'aider un de tes enfants financièrement, tu revends un studio (ce qui pose moins de problème que de vendre une maison en province ou un grand appart).

C'est une logique capitaliste, mais ça a l'avantage de combiner épargne et mobilité. Et il ne faut pas se leurrer, la plus-value sur la résidence principale, on y viendra un jour, et là, la mobilité des proprios sera quasiment réduite à néant.

[Waylander]

Faut investir dans l'or (il ya 15 bonnes raisons de le faire) les mecs....l'immobilier c'est de l’esbroufe.

[pabelbaba]

Enfin l'or ça ne rapporte rien, faut le stocker et tu peux te le faire piquer. Faut investir dans le caillou, comme en Espagne!